换购住房个税退税延续到2027年底：卖旧买新怎么退、退多少一次说清
老王去年底把朝阳区那套两居卖了480万，今年初在同小区换了一套650万的三居。中介随口提了一句：”你那套卖房交的个税，说不定能退回来。”老王当时没当真——卖房交税不是天经地义吗？直到他翻到一条新政策，才发现这笔钱真有可能回到自己口袋。
这条政策到底说了啥
2026年1月14日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发了《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号）。一句话概括：卖了自己的住房、又在1年之内于同一城市重新买房的，卖房时交的个税可以退。而且这次不是临时救急，直接把适用期拉到了2026年1月1日到2027年12月31日。
说白了，国家想帮你在改善居住条件时少出点”税费冤枉钱”。前面老王那种”卖小换大”的，正是政策最想照顾的对象。
退多少：看新买的房比卖的贵不贵
退税金额不是固定数，而是跟着”新购金额”和”现住房转让金额”的比值走，分两种情况：
- 新购住房金额 ≥ 现住房转让金额：卖房时交的个税全额退还。老王卖480万、买650万，650万大于480万，那他卖房交的个税能一分不少退回来。
- 新购住房金额 < 现住房转让金额：按”新购金额 ÷ 现住房转让金额”的比例退。比如卖480万、只买回300万，那就退 300÷480 = 62.5%，剩下的那部分不退。
一个算账的例子
假设老王那套两居是”满五唯一”（自用5年以上、家庭唯一住房），按政策本来就不用交个税——那这条对他没用。真正能用到的是不满五唯一、按核定1%交税的情况。比如：
- 房子不满五年、非唯一，转让价480万，当地核定征收率1%，卖房时交了 4.8万元 个税；
- 1年内在同城市买一套650万的新房（≥480万），这4.8万可以全额申请退还。
换个场景：如果他只买回300万，能退 4.8万 ×（300÷480）= 3万元，自己实际承担1.8万。一笔账算清楚，才知道换房节奏怎么安排。
想退成，三个硬条件得同时满足
- 同一城市：卖的房和买的房得在同一个城市范围内。这里的”同一城市”口径很大——同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）下辖的全部行政区划都算。比如在北京卖、在通州买，没问题；但在北京卖、去廊坊买，就跨城了，不行。
- 1年之内：从现住房出售，到重新买房，中间不能超过1年。注意起点是”出售”，终点是”购买”，别把顺序搞反。
- 你是产权人：出售自有住房的人，必须是新购住房的产权人或产权人之一。借名买房、代持的，这条卡住就退不了。
金额怎么认定，新房二手房不一样
- 现住房转让金额 = 房屋转让的市场成交价格。
- 新购的是新房：以住建部门网签备案合同里注明的成交价格为准。
- 新购的是二手房：以实际成交价格为准。
所以买新房的朋友，网签合同上的金额写得清清楚楚，退税时就认这个数，别想着随便报个低价——税务和住建部门信息是互通的。
办起来麻烦吗
流程不复杂，但材料要齐。符合退税条件的，向主管税务机关提供合法有效的售房合同、购房合同，以及税务机关要求的其他材料，审核通过就能办。具体征管操作参照《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（2022年第21号）执行。
几个实操提醒：
- 先卖后买要踩准1年节点。很多人是”买房过渡”先买后卖，顺序反了就不符合”出售后1年内重新购买”的字面要求，退税会卡壳。
- 网签备案时间很关键。二手房以合同、新房以网签备案时间为准，别只看付款日。
- 凭证留全。完税证明、合同、转账记录都存好，退税时要逐一核对。
常见疑问
问：夫妻之间更名、离婚分割的房，算”出售”吗？
单纯更名、继承、离婚财产分割一般不视为市场化”出售”，走的是权属变更而非转让，通常不适用这条退税。得是真实的买卖转让才算。
问：卖了一套、买两套，金额怎么算？
新购住房金额按你重新购买住房的合计金额认定，但也得满足”你是产权人之一”等条件，具体以主管税务机关审核为准。
问：政策2027年底就停了，我现在卖房来得及吗？
只要在2026.1.1–2027.12.31期间”出售并在1年内重购”就适用。2027年底之前卖、2028年底之前买（仍在1年内）依然能享受，别被”政策到期”吓到提前乱决策。
别把这事和专项附加扣除搞混
换购住房退税是”卖房交的税退给你”，属于交易环节的优惠；而平时工资里抵税的子女教育、赡养老人、住房贷款利息那些是专项附加扣除，是两码事。想把自己的个税整体算明白，建议把这两块都理顺，相关标准可以看这篇2026年个税专项附加扣除最新标准：养娃、还贷、养老，能省多少税，以及专项附加扣除标准提高了三年，你申报信息更新了吗。
如果正在盘算”卖旧买新”，也可以顺手复习下卖房换房能退个税了！2026新规，这几类人最少省下两三万，把退税门槛和自己的情况对一对。
说到底，这条政策不是”天上掉馅饼”，它认条件、认凭证、认时间。把卖房和买房的节奏、城市、产权人这几件事对齐了，那笔卖房个税才真正退得回来。