房东、骑手、保险代理人：月销10万这条线到底怎么算

老李在杭州有两套小公寓往外租，去年跟租客签了三年长约，签约当天一次性收了28万块钱。钱到账那会儿他心里直打鼓——28万，是不是一下子就把免税那条线撞爆了？他跑去问办税服务厅，工作人员翻了翻文件说：不用慌，你这个是按月分摊的，一个月才七千多。

老李当时是2025年问的，用的还是老口径。到了2026年，《中华人民共和国增值税法》正式施行，配套的两份文件把这类事重新捋了一遍：一份是《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号），另一份是《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》（国家税务总局公告2026年第4号）。前者定标准，后者管征收，两份是配套发布的，缺一份都算不明白。

这两份文件里最容易被忽略、但影响面最广的，恰恰是4号公告第二条——专门写给自然人的那五种情形。收租金的、跑平台的、卖保险的、卖废品的、买债券的，全在里面。

先把两条线钉死：10万和1000元

10号公告第一条讲得很直白。2026年1月1日到2027年12月31日这两年，小规模纳税人发生应税交易：

• 以一个月为一个计税期间的，起征点是月销售额10万元；
• 以一个季度为一个计税期间的，起征点是季度销售额30万元；
• 按次纳税的，起征点是每次（日）销售额1000元，一日内发生多次应税交易的，按日合并适用。

另外还有一句得单拎出来：小规模纳税人按规定以扣除相关价款后的余额计算销售额的，或者允许从含税销售额中扣除相关价款后计算应纳税额的，用扣除后的不含税余额去比这条线。差旅服务、建筑分包这类有差额扣除的业务，比的是扣完之后的数，不是合同总额。

10万和30万这个数，其实从2023年就是这样，这次是原样延续，别被”新政”两个字唬住。真正变了的是另外三处。

变了的三处，每一处都能踩坑

第一处：适用主体从”个人”扩到了所有小规模纳税人

过去起征点这个概念，在《增值税暂行条例实施细则》里明确写的是”仅适用于个人”。企业性质的小规模纳税人享受的是”免征增值税”优惠，走的是另一套逻辑。现在《增值税法》把起征点写进了法律，适用对象一并调整为”小规模纳税人”，自然人、个体工商户、小规模企业，一视同仁。

听着像是好事，实操上确实少了一层解释成本。但换个角度看，这也意味着企业身份的小规模纳税人，未来判定口径会更严格地按起征点规则走，而不是靠地方口径腾挪。

第二处：按次起征点从300—500元提到1000元

这一条对零工群体是实打实的减负。以前各地按《增值税暂行条例实施细则》第三十七条在300元到500元之间自行确定，绝大多数省份卡在500元。现在全国统一1000元。

举个具体的：一位大学老师去某公司讲一场内训课，课酬800元，当天没有其他收入。按新标准，这800元不用缴增值税。要是同一天讲了两场，一场800、一场700，合计1500元——注意是”按日适用”，1500元已经过线，得按1500元全额计算缴纳增值税，不是只对超出的500元缴。

提醒一句，免的是增值税，个人所得税该缴还得缴。劳务报酬所得预扣预缴的规矩没动，年度汇算时并入综合所得。这两个税种是分开算的，别混为一谈。

第三处：计算口径不再单独扣除销售不动产的销售额

这一条杀伤力最大，很多人到现在还没反应过来。

按照原来《国家税务总局关于增值税小规模纳税人减免增值税等政策有关征管事项的公告》（2023年第1号）的规定，小规模纳税人合计月销售额超过10万元，但扣除本期发生的销售不动产的销售额后未超过10万元的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额可以免征增值税。

2026年起，这条特殊照顾没了。

老张开了家小便利店，是按月申报的小规模纳税人，日常月销售额稳定在8万左右。2026年3月，他把名下一间闲置商铺卖了，成交额50万（不含税）。

放在2025年：合计58万超过10万，但扣掉不动产的50万剩8万，便利店那8万免税，只对50万商铺缴税。

放在2026年：合计58万，全额计税。便利店那8万也得跟着缴。按3%征收率减按1%算，多出来的税是800元。金额不算大，但如果你的日常经营额是30万、50万，这笔账就完全不是一回事了。

所以有卖房卖铺计划的小规模纳税人，2026年之后要把交易月份跟经营节奏放在一张表上看。这个坑跟小规模纳税人超标预警里讲的滚动监控逻辑是一脉相承的，都属于”数字没错但口径变了”的类型。

4号公告第二条：写给自然人的五种情形

4号公告第二条列了五种情形，说的是同一件事：这些自然人发生的交易，应当以当月发生全部应税交易的销售额，适用以一个月为一个计税期间的起征点标准。翻译成人话就是——你不是按次1000元那条线，你走月度10万那条线，而且要把当月所有应税交易合起来算。

一、2025年8月8日起新发行的债券利息

自然人取得2025年8月8日起（含当日）新发行的国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的，以对应计息期月均分摊的利息，确定月销售额。

先说结论：绝大多数个人投资者不受影响。

算笔账。老周买了50万元面值的记账式国债，票面利率2.1%，一年付息一次。一年利息10500元，摊到12个月，每月875元。离10万差着两个数量级。哪怕他把这50万加到500万，月均8750元，照样安全。

真正需要盯这条的是持仓量极大的个人和各类机构。另外注意时点：2025年8月8日之前发行的债券，利息继续免征增值税，新老划断，不追溯。手里持有老券的，什么都不用做。

二、自然人出租不动产

这就是开头老李那种情况。一次性收取租金的，以对应租赁期月均分摊的租金，确定月销售额。

老李收了28万，租期36个月，月均7777.78元，远低于10万，免征增值税。

但故事没完。假设老李除了这两套住房，名下还有一间沿街商铺出租，月租金9万5（不含税）。那么他每个月的应税销售额是 95000 + 7777.78 = 102777.78元，过线了。

过线之后是什么后果？不是对超出的2777.78元缴税，是全额计税。个人出租住房延续按5%征收率减按1.5%计算，商铺按5%：

• 住房部分：7777.78 × 1.5% ≈ 116.67元
• 商铺部分：95000 × 5% = 4750元
• 当月合计约4866.67元

如果商铺租金是9万2，合计99777.78元，没过线，这4866元一分不用交。差2800块的租金，税负差近5000块。这就是起征点的临界点效应，不是超额累进，是”过线全额”。

再补一句容易被忘的：增值税免了，房产税和个人所得税不免。个人出租住房的房产税按租金收入4%征收，财产租赁所得的个人所得税对个人出租住房减按10%的税率征收。这几个税种各走各的，别以为增值税一免就万事大吉。

三、互联网平台内从业人员

平台内从业人员从互联网平台企业取得服务收入，并由平台企业按规定办理增值税等税费代办申报的，适用月度起征点。

外卖骑手、网约车司机、同城跑腿、内容创作者、平台上的家政服务人员，都在这个范围里。

这一条的实际意义在于：过去这类收入身份界定模糊，有的地方按次代开发票适用500元起征点，一趟单子几十块自然免税但开票麻烦；有的地方按劳务报酬处理。现在明确了——由平台代办申报的，把当月从平台取得的服务收入全部加起来，跟10万比。

一个普通全职骑手，跑满一个月一万出头，离10万很远。但做团队众包的、带车队的、头部内容创作者，月流水冲到十几万很常见。这类人要留意：一旦当月合计超过10万，按3%征收率减按1%计算，11万的月流水就是1100元的增值税，加上个人所得税，实际到手会明显缩水。

四、”反向开票”卖废品的自然人

自然人报废产品出售者通过”反向开票”销售报废产品，并由资源回收企业按规定办理增值税等税费代办申报的，同样适用月度起征点。

这一块今年动作不小。国家税务总局2026年第12号公告明确，自2026年7月1日起，自然人报废产品出售者通过”三流合一反向开票”向资源回收企业销售收购的报废产品，年销售额（不含增值税）不超过60万元的部分，减按0.25%预缴经营所得个人所得税；超过60万元的部分仍按0.5%预缴。其他服务与征管规定按《国家税务总局关于资源回收企业向自然人报废产品出售者”反向开票”有关事项的公告》（2024年第5号）执行。

这里必须分清两条线：增值税看月度10万，个人所得税看年度60万，两个税种、两个周期、两条标准，别搅在一起。想把个税这条线搞明白，可以看个人卖废品个税又降了这篇的详细拆解。

五、保险代理人及比照执行的三类人

保险代理人为保险企业提供保险代理服务，并由保险企业按规定办理增值税等税费代办申报的，适用月度起征点。证券经纪人、信用卡代理人、旅游行业代理人比照执行。

这一条其实是把《国家税务总局关于个人保险代理人税收征管有关问题的公告》（2016年第45号）建立的汇总代开机制，重新挂到了《增值税法》和10号公告的框架下。规则本身延续，依据换了。

对保险公司的团队长、绩优代理人来说，月佣金12万是常有的事。12万过线，全额按1%算就是1200元增值税，再加上按”劳务报酬所得”预扣预缴的个税——注意个人保险代理人取得的佣金收入属于劳务报酬所得，可扣除展业成本，这部分规则和增值税是两套账。

第一条也别漏：可以”部分放弃”免税了

4号公告第一条只有一句话，但含金量很高：小规模纳税人发生应税交易，销售额未达到起征点标准的，可以选择全部或者部分应税交易放弃免税并开具增值税专用发票。

关键词是”部分”。

以前的做法是全有或全无——你要么整体享受免税只能开普票，要么整体放弃免税全部照章纳税。碰到客户非要专票的，很难受。

小陈开了家小型设计工作室，登记为小规模纳税人，按月申报，月销售额稳定在8万左右，本来是免税的。其中有3万来自一家大型客户，对方是一般纳税人，财务部门坚持要专票才能抵扣，否则不签合同。

老规矩下：小陈要么丢单，要么整体放弃免税，8万全部计税，按1%算是800元。

新规矩下：小陈只对这3万放弃免税、开具1%的专用发票，缴300元；剩下5万继续享受免税。一年下来省6000块，对一个小工作室不是小数。

不过这里有个操作要点：放弃免税不是随口一说，需要在申报时准确区分免税销售额和应税销售额，账要做清楚。而且一旦放弃，这部分交易在36个月内不得再申请免税——这是《增值税暂行条例》时代就有的老规矩，实践中通常按”就该笔交易”理解，具体执行口径建议开票前跟主管税务机关确认一次。

四个高频场景，直接对号入座

场景一：季度申报的个体户，某个月冒尖了

王姐开小吃店，个体工商户，按季申报。4月销售额6万，5月8万，6月18万，季度合计32万。

判定看季度：32万 > 30万，过线，全季度32万全额计税。按1%算3200元。

如果6月压到15万，季度合计29万，一分不缴。所以按季申报的经营者，得盯着季度累计数往前推，而不是每月单看。这跟2026年增值税起征点大幅上调那篇讲的申报周期选择逻辑要结合起来看。

顺带说一句，个体工商户还有另一层利好：年应纳税所得额不超过200万元的部分减半征收个人所得税，这项政策延续到2027年12月31日，查账征收和核定征收都能享受，不用额外申请，还能和残疾人创业、退役军人创业等减免叠加。完整的优惠清单在2026减税全景图里有梳理。

场景二：一次性收了五年租金

租期60个月，一次性收租金54万（不含税）。月均9000元，低于10万，免征。

但要注意：这9000元是要跟当月其他应税交易合并的。如果房东同时还有其他经营收入，得加在一起看。

场景三：兼职讲师同一天两场课

上午一场600元，下午一场500元，合计1100元。按日合并，1100 ≥ 1000，全额按1100元计算增值税。

要是错开到两天，各600和500，两天都在1000元以下，两天都免。这不是筹划技巧，是政策本身的计算规则，如实按发生日期开票申报即可。

场景四：卖了房子的小规模纳税人

前面老张的例子已经讲透了。核心一句：2026年起，卖不动产的销售额要并进来一起判断起征点，不再单独剔除。

几个绕不开的问答

问：起征点是10万元还是100000.01元？刚好10万整怎么办？

10号公告的表述是”起征点为月销售额10万元”。按现行执行口径，销售额达到10万元（含本数）即应全额计算缴纳增值税，未达到的免征。也就是说，99999.99元免税，100000元全额计税。差一分钱，税负差1000元（按1%算）。这个临界点比很多人想象的更锋利。

问：销售额是含税的还是不含税的？

不含税。10号公告明确用的是”不含税余额”这个表述。小规模纳税人开票时如果是含税价，要先换算：不含税销售额 = 含税销售额 ÷ (1 + 征收率)。按3%征收率减按1%征收的，换算时用3%还是1%？现行口径是按3%换算，即 不含税销售额 = 含税销售额 ÷ 1.03。这是个老坑，每年都有人算错。

问：自然人出租不动产，是自己去申报还是税务机关代征？

目前多数地区仍是个人到办税服务厅或通过电子税务局代开发票时一并申报，部分地区由房屋租赁管理平台协同。月均分摊后未达起征点的，代开发票时按免税处理。带上租赁合同，让工作人员按分摊口径判定，这一步别省。

问：平台代办申报了，我自己还要不要管？

要管。代办不等于免责。平台申报的数据会进入你的纳税记录，如果你还有其他渠道的应税收入，合并后可能过线。建议每月自己留一份收入台账，多平台从业的尤其要留。

问：2025年签的租赁合同，2026年才收租金，按哪个标准？

看纳税义务发生时间。增值税纳税义务发生在收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。2026年收到的租金，适用2026年的规则，按对应租赁期月均分摊。

该做什么

如果你是自然人房东：翻出租赁合同，算清楚月均分摊额，再把名下所有出租房产（住房、商铺、车位）的月均数加总，看离10万还有多远。有商铺的人尤其要算。

如果你在平台上接活：每月留一份平台结算单，多平台的要合并统计。年收入超百万的个体创作者、团队负责人，建议做一次身份规划评估。

如果你是小规模纳税人企业：把2026年可能发生的不动产处置排进现金流表，跟经营销售额放一起看。别在一个高销售额月份处置资产。

如果你有客户要专票：好好用4号公告第一条的”部分放弃”，能省不少。前提是账要分清楚。

再往大了看，这一轮调整不是孤立的。《增值税法》从2026年1月1日施行，进项抵扣、征税范围、简易计税一整套规则都跟着变，增值税法落地半年后的四类企业影响分析那篇讲得比较细。起征点只是其中最贴近普通人的一块，但也是最容易因为”数字没变”而被忽略的一块。

数字确实没变。变的是谁能用、怎么算、算什么。

政策依据：《中华人民共和国增值税法》；《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）；《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》（国家税务总局公告2026年第4号）；《国家税务总局关于个人所得税有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2026年第12号）；《国家税务总局关于资源回收企业向自然人报废产品出售者”反向开票”有关事项的公告》（国家税务总局公告2024年第5号）。具体执行以主管税务机关口径为准。