老周最近在看房，他打算把城东那套住了十年的老房子卖掉，换到孩子学校附近。中介告诉…
老周最近在看房，他打算把城东那套住了十年的老房子卖掉，换到孩子学校附近。中介告诉他，2026年卖房再买房，之前交的个税可能全额退回来。老周半信半疑：”真有这好事？”还真有，而且这优惠不是今年才有的，是财政部、税务总局、住房城乡建设部三部门用2026年第3号公告正式延续下来的，一直管到2027年12月31日。今天就把这份公告掰开揉碎讲清楚：你能退多少、要满足什么条件、去哪办、带什么材料。
一句话先说明白：政策到底说了啥
自2026年1月1日至2027年12月31日，你把自有住房卖了，并且在卖房之后1年之内重新买了房，那么卖房时缴纳的个人所得税可以申请退还。退多少分两种情况：新买的房子金额大于或等于卖掉的房子金额，之前交的个税全部退还；新买的房子比卖掉的便宜，就按比例退一部分。
这个政策最早是2022年10月推出的，之后一年一续，2026年第3号公告是第三次延续。文件全称是《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号），配套的申报操作规则还是沿用国家税务总局公告2022年第21号那套。
能退多少钱？两个案例算给你看
先记住一个常识：现在个人卖二手房，个税多数地方按核定征收，税率1%（也就是成交价的1%）。你卖房时实际交了多少个税，退税就以这个数为基数。
案例一（全额退）：老周把城东老房子卖了200万，按1%核定交了2万个税。半年后他买了一套220万的新房，新购金额（220万）大于等于转让金额（200万），符合全额退税条件，2万个税一分不少全退。相当于这次换房，卖房环节的个税成本归零。
案例二（按比例退）：老李卖了一套300万的房子，交了3万个税。他看中一套180万的小户型（孩子已工作，不用大房子了）。180万÷300万=60%，他能退的就是3万×60%=1.8万。剩下1.2万退不了，因为新房比旧房便宜，等于”置换降级”，优惠也按比例打折。
注意，这里比的都是市场成交价格。买新房，以你在住建部门网签备案的购房合同里写的成交价为准；买二手房，以房屋实际成交价格为准。
三个硬条件，缺一个都退不了
政策看着大方，条件卡得也严。三部门公告白纸黑字写了两条硬杠杠，加上时间要求，一共三条：
条件一：必须同一座城市。卖的房和买的房要在同一城市范围内。什么叫同一城市？同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖的全部行政区划，都算同一个城市。也就是说，你在北京市朝阳区卖房、到通州区买房，没问题；但你在北京卖房、跑到天津买房，对不起，不满足。
案例三（跨城不行）：小陈在杭州卖了套老破小，转头在苏州买了新房，理由是苏州房价便宜。他拿着材料去办退税，被税务窗口挡回来了——两个城市不属于同一地级市范围，硬条件不满足。这钱退不了。
条件二：卖房人和新房产权人必须直接相关。简单说，卖房的是你，新买的房产权证上必须有你的名字（你是产权人或产权人之一）。夫妻一起买房、两人都上产证，没问题；但你把房子卖了，新房写在子女名下，自己不是产权人，那也退不了。
案例四（产权人不符）：张阿姨卖了老房，想给儿子付首付，新房只写了儿子一个人的名字。她去申请退税被拒，原因就是她不是新购住房的产权人。后来加了她的名字（哪怕只占1%份额，她作为产权人之一），这才符合条件。
条件三：卖房后1年内买房。这个时间怎么算？按照2022年第21号公告的征管口径：卖房时间以你卖房时缴纳个税的完税时间为准；买二手房，以契税完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；买新房，以网签备案的购房合同时间为准。从卖房完税那天起往后数365天，在这个窗口期内完成买房，才算数。
注意：2026-2027这个窗口期能跨年用
公告的执行期是2026年1月1日到2027年12月31日，但只要你卖房和买房都落在这个区间内就行，可以跨年。比如你在2026年12月卖了房，2027年11月买了房，完全合规。反过来，你在2025年12月31日之前卖房，2026年1月1日之后买房，能不能退？按政策执行期看，2025年卖房对应的旧政策（2023年第28号公告）执行到2025年12月31日，而旧政策同样要求1年内买房——2025年12月卖房，1年窗口期覆盖到2026年12月，正好衔接上。实务中这种情况按新公告执行期内申报，一般都能办。拿不准的，先打12366问一句再行动。
去哪儿办？带什么材料？
办理地点是征收你卖房个税的那个主管税务机关——就是你当初卖房时交个税的那个税务局。办的时候填一份《居民换购住房个人所得税退税申请表》，带上身份证件、售房合同、新购住房的合同或不动产权证书及复印件，交给窗口审核，审核通过后退税款直接打到你的账户。
这里多说一句：现在住建部门和税务部门是信息实时共享的，你卖房买房的网签备案信息（包括撤销备案的信息）税务那边都能看到。所以别动虚报成交价的歪心思，金额对不上，审核第一关就过不去，还可能被认定虚假申报，得不偿失。
几个高频问题，一次性答完
问：我卖房时没交个税（比如满五唯一免税），还能退吗？
答：不能。退税退的是”你实际缴纳的个人所得税”，没交过就没有可退的税。满五唯一本来就免征，跟这个政策不搭界。
问：我2026年先买了房，后卖了旧房，顺序反了行不行？
答：不行。政策明确是”出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购买”，必须先卖后买。先买后卖不符合定义，退不了。
问：卖的房子是夫妻共有的，怎么算？
答：夫妻双方都可以享受，各退各的：每人按自己在新房中的产权份额对应的金额来计算。实际操作中夫妻一起申报即可，具体材料要求以当地税务局为准。
问：退税有时间限制吗？
答：整个优惠执行期到2027年12月31日，买房动作要在这个时间前完成。申请退税本身建议在买房后尽快办理，别拖到政策衔接出问题。
最后两句实在话
这个政策本质是鼓励”卖旧买新、以小换大”，改善型需求是最大受益者。你如果正好在计划换房，记住三个关键词：同城、先卖后买、1年内。具体数字拿不准的，把卖房金额、买房金额、已缴个税金额三个数摆出来，套上面案例的算法，基本就清楚了。
换房这件事牵扯的税不止个税一项，增值税、契税各有各的规则，可以顺带看看我们之前整理的2026年增值税起征点上调解读和增值税法8大变化。另外，卖房收入如果当年还有别的收入，别忘了年度个税汇算时一并考虑专项附加扣除，2026年专项附加扣除怎么填报省得最多可以对照着看；各种申报截止日期也别错过，2026年申报纳税期限一览存一份备用。