用地大户城镇土地使用税优惠调整，1989规动
发电厂、煤矿、油田这些”用地大户”，过去三十多年一直享受着一项很多人都没注意过的老福利——大片生产用地不用交城镇土地使用税。这项从1989年延续下来的优惠，现在要动真格调整了。7月28日，财政部、税务总局对外发布《关于调整部分能源资源行业企业城镇土地使用税政策的公告》（财政部 税务总局公告2026年第22号，成文日期7月27日），把煤炭、矿山、油气、建材、电力等行业的免税规则重新划了一遍线。
先说结论：哪些优惠没了，哪些保住了
这次调整一句话概括：生产经营性用地的免税取消，公益性、安全保障性和重大基础设施用地的免税保留。
被取消的，是按（89）国税地字第013号等一批老文件规定免税的土地。这些文件大多是上世纪80年代末90年代初出台的，当年为了扶持能源资源行业，把电厂、煤矿、矿山的大量主要生产经营用地都划进了免税范围。如今这批文件被整体废止，对应土地要恢复征税。
保留下来继续免税的，公告第二条列了八类，从2026年9月1日起适用：
- 石油天然气（含页岩气、煤层气）生产企业在工矿区内的消防、防洪排涝、防风、防沙设施用地，厂区以外的铁路专用线、公路用地
- 油气长输管道线路用地及施工临时用地
- 水电站的水库水面淹没区、大坝（不含发电厂房用地）、堤防、护坡、航道、增殖放流站、过鱼设施、灌溉设施和泄洪设施用地
- 核电站的堤防、护坡用地
- 火电厂厂区以外的铁路专用线、公路用地
- 供电企业的输电线路（含杆塔基础）用地及施工临时用地
- 煤炭企业的炸药库库房外安全区用地，厂区以外的铁路专用线、公路、向社会开放的公园和公共绿化带用地
- 矿山企业（含金属和非金属矿产）、建材企业的炸药库库房外安全区用地
注意一个细节：上述用地在项目建设期间也能免税，不是只有建成投运后才算。另外，土地不管是企业自有的，还是承租、无偿使用方式取得的，只要用途符合，都能免。
过渡期怎么安排：先减半一年，再全额征收
政策没有一刀切，给了一年缓冲：
- 2026年9月1日至2027年8月31日：对恢复征税的土地，按应纳税额减半征收
- 2027年9月1日起：全额征收
也就是说，从今年9月开始，相关企业就要开始申报缴纳了，只不过头一年交一半。
算笔账：一家火电厂要多交多少钱
城镇土地使用税按实际占地面积、定额税率征收，年税额标准是：大城市1.5元至30元/平方米，中等城市1.2元至24元，小城市0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。具体适用税额由各省市在幅度内确定。
举个例子。某火电厂位于工矿区，此前按老文件免税的贮灰场、输煤系统等生产用地合计20万平方米，当地适用税额2元/平方米/年。那么：
- 2026年9月至2027年8月这一年：20万㎡ × 2元 × 50% = 20万元
- 2027年9月起每年：20万㎡ × 2元 = 40万元
而这家电厂厂区外的铁路专用线、公路用地，仍然继续免税，不受影响。对占地动辄几十万上百万平方米的煤矿、矿山来说，这笔税负变化不小，得提前进预算。
为什么要动这块”老奶酪”
这背后其实是近两年清理规范税收优惠的大动作在延续。今年以来，财税部门已经陆续调整了节能汽车和新能源汽车的车船税优惠，还有锂电池消费税政策的分步调整，思路是一致的：几十年前为扶持特定行业出台的普惠性免税，随着行业成熟、市场化程度提高，逐步退出；但涉及公共安全、生态保护、重大基础设施的用地，该免的继续免。
说白了，电厂、煤矿早就不是当年需要输血的行业了，占着大片土地不交税，对其他行业也不公平。而水库淹没区、大坝、输电线路这类土地，本身没法商业化利用，还承担着公共功能，继续免税合情合理。
常见问题快答
问：我们是租的地，也能享受免税吗？
答：能。公告明确”自有或通过承租、无偿使用等方式取得”的土地，只要用途在八类免税范围内，都可以免。
问：免税要不要审批？
答：不需要审批，但要按规定进行减免税申报，同时把不动产权属证明、临时用地批复、项目立项规划文件、土地用途证明等资料留存备查。税务局事后检查时拿不出资料，免税待遇可能被追回，还可能涉及处罚——现在税务行政处罚裁量基准已经全国统一，别抱侥幸心理。
问：9月1日前这段时间怎么办？
答：老政策执行到8月31日，9月1日起按新规则来。建议8月底前完成用地清查，把免税地块和应税地块分清楚。
给企业财务的三条实操建议
第一，赶紧盘地。把企业名下所有土地拉个清单，逐块对照公告附件里被废止的文件和第二条的八类免税用途，标注清楚哪些9月起要交税、哪些继续免。特别注意混合用地——比如一块地既有生产车间又有防洪设施，要按面积拆分。
第二，备齐资料。继续免税的地块，权属证明、用途证明、立项文件现在就归档。历史遗留的无证用地、临时用地，抓紧补办手续，否则免税主张站不住脚。
第三，调预算、报风险。按当地适用税额测算未来两年的新增税负，纳入2026年下半年和2027年预算。集团型企业最好统一口径，避免各子公司申报不一致引来关注。今年财税政策变化密集，增值税法落地、金税四期贯通之后，税务机关对土地、房产这类”看得见”的税源数据比对能力很强，土地面积、用途和申报数据对不上，很容易被预警。
这项政策9月1日就生效，留给企业的准备时间只有一个月出头。能源资源行业的老板和财务们，这个8月别闲着。