换购住房退个税延续到2027年底：卖一买一能退多少、怎么退，一次说清

前阵子好几个朋友在群里问我，说房子卖了、正准备换个更大的，之前交的那笔个人所得税到底能不能要回来。这个问题问得及时，因为政策刚续上：财政部、税务总局、住房城乡建设部在2026年1月12日发了第3号公告，把这个”换购住房退个税”的优惠又延续了两年。

今天就把这件事掰开揉碎讲清楚——谁能退、退多少、要去哪办、哪些坑别踩。先说结论：在2026年1月1日到2027年12月31日之间，你卖掉自己的住房、并且在卖房后1年之内于同一城市重新买一套住房，出售那套房子时缴的个人所得税，是可以申请退给你的。

退多少，看新买的房子值不值钱

规则其实就一条分水岭：新购住房的金额，跟你卖掉的现住房转让金额比大小。

• 新购金额 ≥ 现住房转让金额：出售现住房时缴的个税，全额退还。
• 新购金额 < 现住房转让金额：按”新购金额 ÷ 现住房转让金额”的比例退。比如新购是现住房的九成，就退九成的税。

这里说的”现住房转让金额”，就是那套房子转让时的市场成交价。”新购金额”分两种情况：买的是新房，按住建部门网签备案合同里的成交价算；买的是二手房，按实际成交价算。

举个实在的例子。老李2026年3月卖了套二手房，转让金额500万元，缴了个税5万元。6月他在同一个城市买了套新房，购房金额600万元。因为600万大于500万，这5万元个税全额退。要是他买的二手房只花了450万元，那就退 450÷500×5万 = 4.5万元。

别小看这笔钱。据凤凰网报道，在”卖一买一”退个税政策下，普通一套房能省下几万元税费；一线城市里少数高总价的房源，能省下几十万元甚至更多。所以换房前先算这笔账，划算很多。

两个条件卡住，少一个都退不了

优惠不是无门槛的，两条必须同时踩中：

• 得在同一座城市。公告里”同一城市范围”说得挺宽——同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）下辖的全部行政区划都算。比如你在苏州大市范围内换，哪怕从姑苏区换到工业园区都行；但卖了北京的房、去天津买，就不行。
• 房子得有你的名字。出售自有住房的人，必须是新购住房的产权人，或者产权人之一。卖房写的是你，买房也得有你，这个关联断不得。

去哪办、带什么

办理地点是征收你那套现住房转让所得个税的主管税务机关。带的材料主要是合法有效的售房合同、购房合同，以及税务机关要的其他资料，审核通过就能退。具体怎么操作，参照的是《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（2022年第21号）。税务总局在2026年5月29日发的第12号公告里，也再次明确这条政策在2026到2027年照此办理。

几个被问得最多的问题

问：我卖房写的是爸妈名字，买房写的是我名字，能退吗？
答：不行。出售人和新购住房产权人必须对得上，得是同一拨人里的产权人。父母卖、子女买，关联断了，这条优惠吃不到。

问：去年2025年卖的房，今年2026年买，能退吗？
答：这次延续政策的窗口是2026年1月1日到2027年12月31日，要求在此期间”卖掉并在卖后1年内重购”。如果你卖房发生在2025年、当时没在旧政策窗口内办退，就要看是否满足本次政策里”出售后1年内重购”且动作落在窗口期。最稳妥的办法是拿着合同去主管税务机关问一下，别自己下结论。

问：退税会不会查得很严？
答：现在住建部门和税务部门在打通网签备案信息共享，很多地方实时推送给税务局，审核会更顺。材料真实、合同对得上，正常办就行；但正因为信息互通，虚报基本瞒不住，材料别造假。

给准备换房的人几点实在建议

• 卖房和买房的时间线先排好：从卖房那天起算1年，重购别超期，超一天都可能废。
• 保留好所有合同原件和缴税凭证，尤其是现住房转让时的个税完税证明，这是退钱的依据。
• 买卖尽量落在同一城市范围内，跨城换房前先想清楚这笔税省不省得了。
• 网签价和成交价要对得上，别为了”省税”在低报上动歪脑筋，现在两边数据比对很紧。

说到个税，这两年惠民的动作不止这一项。比如2026年个税扣除标准翻倍之后，有孩有老的家庭一年能多省7000多元；高净值人群则要留意离岸信托个税征管已经正式落地，装进信托的财产要申报缴税；手里攥着限售股的，也得看看限售股个税新规对送转股怎么算税。换房退税只是其中一块，把自己的个税盘子理清楚，能省的都是真金白银。

政策依据：财政部、税务总局、住房城乡建设部公告2026年第3号《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》；国家税务总局公告2026年第12号；国家税务总局公告2022年第21号。具体以主管税务机关解释为准。