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2026年增值税法正式落地了，财政部 税务总局2026年第10号公告把之前散落在各种文件里的增值税优惠政策做了一个大整理，重新列明了哪些项目免税、哪些有优惠。听起来是官方文件，但实际跟每个开公司的人、每个买东西的老百姓都息息相关——小规模纳税人免税额度怎么算、农产品免税范围有没有变、个人卖房还免增值税吗，这些问题全在里面。

一、起征点：小规模纳税人到底能省多少税？

这次10号公告最核心的一条：小规模纳税人增值税起征点维持不变，执行至2027年12月31日。

• 按月申报：月销售额≤10万元，免征
• 按季度申报：季度销售额≤30万元，免征
• 按次纳税：每次（日）销售额≤1000元，免征

注意”起征点”三个字的意思——不超过这个数，完全不用交；超过了这个数，是全额计税，不是超过部分计税。

举个例子：张姐开了一家小超市，按季度申报，2026年第二季度开了20万元普通发票、8万元增值税专用发票。普通发票的20万免征增值税，但专用发票的8万元不享受免税优惠，需要按3%征收率减按1%缴纳增值税，即800元。

所以小规模纳税人要注意：专票不参与免税额度计算，别以为季度开30万以内就万事大吉了——开了多少专票，就要为那部分交税。

二、不动产销售增值税：个人卖房免税条件变了

这次有一个重要变化需要特别关注：个人销售住房增值税免税条件从”满2年”调整为”购买2年以上”（依据《财政部 税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》2025年第17号，2026年1月1日起执行）。

也就是说：

• 个人购买不足2年的住房对外销售：按3%征收率全额缴纳增值税
• 个人购买2年以上（含2年）的住房对外销售：免征增值税

这个调整对于二手房交易影响很大。比如你2022年6月买的房子，到2024年6月就满2年了，到2026年1月早就符合免税条件。如果你在2026年卖这套房，增值税全免。相当于国家用增值税优惠为二手房交易”松绑”，减轻换房群体的税负。

另外还有一条值得注意：个人销售自建自用住房免征增值税。这条对农村自建房进城交易的情况有影响——如果你家老人在农村有自建房，卖给同村人或城里人，这部分收入免征增值税。

三、农业生产者卖农产品免税：范围比你想的宽

10号公告详细列明了农业生产者销售自产农产品的免税范围，有几条平时容易被忽略：

第一，”自产”是关键。农民把自己种的玉米、小麦拿去卖，免增值税；但从别人手里收来再卖，或者加工过的农产品，就不享受免税了。

第二，农民专业合作社销售本社成员生产的农产品，视同自产——也就是说，加入合作社的农户抱团销售，农产品一样免税。

第三，农业机耕、排灌、病虫害防治这些服务也免税。比如你成立了一家提供无人机植保服务的公司，给别人农田打药，这部分收入免征增值税。

有一个常见误区：合作社销售给成员以外的农产品能否免税？答案是不能，只有销售给本社成员的才视同自产免税，对外销售按正常税率。

四、医疗、教育、托幼：这些行业的增值税优惠很实在

10号公告对医疗机构、学历教育、托幼服务的增值税优惠做了详细界定，企业和普通人都值得了解。

医疗机构：各级公立医院、社区卫生服务中心、急救中心、血站等提供的医疗服务免征增值税。私立医院不在此列（营利性美容医疗机构明确排除），但非营利的私立医院如果收费标准经医保部门核定且不高于政府指导价，可以享受免税。

学历教育：公办和民办正规学历教育学校，对列入招生计划的在籍学生收取的学费、住宿费、课本费等免征增值税。但以各种名义收取的赞助费、择校费不在免税范围内——这部分收入正常缴税。

托幼服务：公办和民办幼儿园的保育费、托幼费，在规定收费标准范围内的免征增值税。但如果超过标准收费，或者以”实验班””兴趣班”名义额外收费，这部分费用不享受免税。

五、”六税两费”减半：小微企业的隐藏福利

小规模纳税人除了增值税起征点优惠，还有一项经常被忽视的减负政策——”六税两费”减半征收，执行至2027年12月31日。

“六税”指：资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税；”两费”指：教育费附加、地方教育附加。

适用范围：小规模纳税人、小型微利企业、个体工商户。

实际影响举例：某小规模纳税人季度销售额28万元，增值税免征，但还需要缴纳城建税和教育费附加。享受”六税两费”减半后，附加税费少交一半，隐性税负进一步降低。

申报时要注意：部分附加税费减免不会自动生效，需要在电子税务局申报时主动勾选相应优惠选项。如果漏勾了，这笔钱就白白多交了，事后很难追回。

六、资产重组增值税：可以不征了

10号公告（配套的第13号公告有详细规定）还明确了一个重要变化：符合条件的资产重组——合并、分立、出售、置换——不属于增值税应税交易，不征收增值税，对应的进项税额可以继续抵扣。

这意味着企业做资产重组时，不需要先把资产过户给别人再完成重组，可以直接将资产包整体转让，省去了中间环节的增值税麻烦。但要满足几个条件：

• 转让的是可以独立运营的经营业务
• 资产连同债权、负债、员工一起打包转让
• 有合理的商业目的，不是以逃税为主要目的
• 转让方和接收方都是一般纳税人

这项政策对于准备上市或引入战略投资者的企业来说，是一个实质性的利好——重组成本降低了，税务处理也更清晰了。

七、写在最后：政策越来越清晰，企业要跟上

增值税法的落地意味着一个更规范、更稳定的税制环境正在形成。10号公告把之前的优惠政策系统化整理，虽然基本延续了原有做法，但细节上更明确，执行上更有据可查。

对于小规模纳税人，最重要的是把免税额度用足、把专票和普票分开管理；对于企业，关注资产重组的增值税处理变化和旅客运输进项抵扣的新规定；对于普通消费者，个人卖房增值税免税这个政策节点要记清楚——”购买满2年”这个条件，现在比以往任何时候都更重要。