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换房退个税的政策又续上了——2026年3号公告明确，这项优惠一直执行到2027年12月31日。简单说就是：卖房后1年内在同一城市买房，之前交的那个个人所得税，可以申请退回来。

不过实操中大家问得最多的问题就是：到底能退多少？怎么退？新房和二手房有没有区别？中介公司说有优惠但要我放弃低税房源号靠不靠谱？今天把这些问题一次说清楚。

一、核心政策内容：谁可以退？退多少？

政策依据是《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2026年第3号），以及配套的《国家税务总局关于个人所得税有关征管事项的公告》（2026年第12号）。

先说最基本的条件，需要同时满足这三条：

• 2026年1月1日至2027年12月31日期间卖房，且卖的是自有住房
• 卖房后1年内在同一城市买了新房或二手房
• 新旧房都要在同一个城市

能退多少？退的是卖房时已经缴纳的个人所得税。注意这里说的是”已缴纳”的，不是”应缴纳”的——也就是说这套房卖的时候交了税，才能退；卖的时候本来就不用交税的，也就没什么可退的了。

实际退税金额怎么算？分两种情况：

情况一：个人所得税按差价的20%征收（满五年唯一住房免征）

个人卖房个人所得税＝（成交价－原购房价－合理费用）×20%

如果这套房当初买的时候花了200万，现在卖300万，差价100万，减掉合理费用后按20%交税，基本上能退的金额就是这一笔税费的全部或大部分。

情况二：个人所得税按成交价的1%或2%核定征收

很多地方对非”满五唯一”的房子按成交价的1%核定征收（北上广深是2%）。这种情况下退的是核定征收的那1%或2%。

二、北京换房实操案例：算算能省多少

以北京为例，假设你2026年6月卖了一套非”满五唯一”的二手房，成交价500万，个人所得税按1%核定征收，就是5万元。

然后你在2027年5月（同一年内）在同一城市买了新房，网签价400万。那么卖房时交的5万个税，可以全部申请退还。

如果你是换到更好的房子，新房价500万，旧房价400万，能退的金额同样都是5万——因为退税上限是卖房时已缴纳的个税金额。

这里要特别注意的是，新房的价格不影响退税金额，退的是旧房交易时实际缴纳的个税，跟你买新房花了多少钱没有关系。

三、中介说的”做低房价换房”靠不靠谱？

有些中介会推荐你”做低合同价”来降低税费——比如成交价写300万而不是500万，个税按300万的1%算只要3万。这种操作风险很大，原因有两个：

第一，做低合同价涉嫌偷逃税款，如果被查到不仅要补税，还会面临0.5倍到5倍的罚款；

第二，做低合同价后申请退税，退的金额也相应减少（只能退3万而不是5万），等于是用少退税来换低税费，两头都没占便宜。而且做低的部分没有资金流水证明，未来再卖这套房的时候，原购房价的认定也会出问题。

四、实操流程：怎么申请退税？

第一步：卖房时正常申报个人所得税，取得完税凭证；

第二步：买完新房后，准备好新旧房的产权证、买卖合同、完税凭证等材料；

第三步：到房屋所在地的主管税务机关（或通过电子税务局）提交退税申请；

第四步：税务机关审核通过后，退税款会打入你预留的账户。

时间要求是”卖房后1年内买房”，以合同网签时间为准。所以如果12月31日卖房，最晚次年12月31日前网签新房都符合条件，不是以交房时间或过户时间计算的。

五、被问得最多的三个问题

Q：卖的是商住房，能申请换房退个税吗？

不能。这项优惠只针对”住房”，商住房、公寓、写字楼的买卖不适用。

Q：先买房后卖房，可以申请吗？

不可以。必须先卖后买，且卖房和买新房都要在政策执行期间内。

Q：在A城市卖房，在B城市买房，能申请吗？

不能。政策明确要求”在同一城市”。A市卖B市买不符合条件。

六、换房时机分析：现在是不是好时候？

2026年多地房价处于相对平稳或下行区间，对于确实有换房需求的家庭来说，这项政策确实是实打实的减负。但有几条建议：

不要为了享受退税而盲目换房。换房的成本（中介费、税费、装修费）往往远高于能退回来的个税金额，要综合算账；

注意1年的时限要求，提前规划好时间节点，避免因银行贷款审批延误错过申请窗口；

保留好所有交易凭证，特别是原购房价的发票或收据，这些资料在计算应税所得时必不可少。

整体来看，换房退个税延续到2027年底，给改善型需求的购房者多留了两年窗口期。如果你正好有换房计划，不妨把这个政策用足。