换房退个税延到2027年底：卖房1年内再买，最高能把个税全退回来
住了几年的旧房子刚出手，正盘算着在同城买套更称心的，当初办理过户时缴的那笔所得税，其实有机会原路回到你账上——而且这道口子又被延到了2027年底。不少人卖完房才想起来去问，结果时间点没卡住，白白少退几万块。
政策出处：又续了两年
发文单位是财政部、税务总局、住房城乡建设部，文号公告2026年第3号，成文日期2026年1月12日。它把”出售自有住房并在1年内重新买房可退个税”的政策，从2026年1月1日延续到2027年12月31日。这项政策最早2022年9月出台，这已经是对它的第二次续期了，足见对改善性住房需求的持续支持。
它的落地口径由税务总局公告2026年第12号进一步明确（征管事项），但主体优惠条件还是看2026年第3号。值得留意的是，政策目录里哪些继续、哪些退出一直在变，我们整理过近百项税收优惠的进退清单，也提醒过一批老文件已经作废，换房前顺手核对一下依据最稳妥。
三个关键词先记住
把政策压缩成三个词就是：同一城市、先卖后买、一年之内。少一个，退税就和你无缘。
能退多少、怎么算，看图
退税公式就两种情形：
- 新房金额 ≥ 旧房转让金额：全额退还卖房时已缴的个人所得税；
- 新房金额 < 旧房转让金额：按比例退，退税额 = 已缴个税 ×（新购房金额 ÷ 旧房转让金额）。
金额按什么口径算
新旧房金额都不含增值税。具体取值：
- 现住房转让金额 = 房屋转让的市场成交价格；
- 新购住房是新房的，按住建部门网签备案合同里注明的成交价格；
- 新购住房是二手房的，按房屋成交价格；
- 如果和税务核定的计税价格不一致，以核定价为准。
三道硬性条件，缺一不可
第一，同一城市范围。卖的和买的得在同一个城市，这里”同一城市”指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖的全部行政区划。比如在成都市域范围内，主城区卖了去天府新区买都算同城；但成都卖了去重庆买，跨城了，不行。
第二，产权直接挂钩。卖旧房的人，必须是新购住房的产权人之一。夫妻共同卖房、双方一起买新房，没问题；但父母卖房、新房只写在子女名下，或者反过来，都不符合。
第三，先卖后买且一年内。时间起点是卖房缴纳个人所得税的完税时间，终点是新房网签备案（新房）或不动产权证登记（二手房）时间，跨度不能超过1年。先买后卖、或者超过1年，都退不了。
真实案例算给你看
案例一（买贵了全额退）：小杨2026年8月卖房，转让金额240万元，缴个税4万元；2027年5月同城买了一套300万元的新房。因为新房金额大于旧房转让金额，小杨能退的全部就是那4万元。
案例二（买便宜了按比例退）：同样卖240万、交4万个税，如果小杨新房只买了150万元，退税额=4万×（150万÷240万）=2.5万元。
案例三（夫妻/多人共有）：小李和小马各占50%共有住房，2026年2月以200万元转让，各缴个税2万元。同年5月小李同城买150万元住房（小李现住房转让金额按份额=100万，新房150万>100万），退2万元；7月小马同城与他人共买200万元房、小马占40%即80万元（小马现住房转让金额=100万），退税额=80万÷100万×2万=1.6万元。
地方上已经有真实退到钱的。陕西铜川有家庭卖房转让200万元、缴个税4万元，1年内同城买260万元新房，全额退4万；若买150万元，则退4万×（150÷200）=3万元。当地税务局办理的几十笔里，单户从几千到上万元不等。
退税怎么办、去哪办
向征收现住房转让所得个税的主管税务机关提出申请，也就是你卖房时交个税那个税务局。需要填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》，税务会依托你卖房和新购住房的完税信息做预填，你核对确认后提交就行。
要带的材料：本人身份证件；现住房的房屋交易合同；新购住房是二手房的，提供房屋交易合同、不动产权证书及复印件；新购住房是新房的，提供经住建部门备案（网签）的房屋交易合同及复印件。现在个税APP、电子税务局都能线上办，线上线下都行。
两个容易忽略的”回旋镖”
一是如果新购住房的合同后来解除、撤销或无效，导致你不再符合条件，要在情形发生次月15日内主动向税务机关缴回已退税款。二是提交虚假材料骗退的，税务机关会依法追缴已退税款并按相关规定处理。所以材料真实、产权清晰，别抱侥幸。
常见误区
问：退的是增值税或者契税吗？
不是。只退你卖房时已缴纳的个人所得税，增值税、契税不在这个政策范围内。
问：先买后卖行不行？
不行，必须是先卖后买，且卖房完税到买房网签/办证在1年内。
问：跨城换房能退吗？
不能，必须同一城市范围。
问：父母卖房、子女买房能退吗？
不能，卖房人得是新房产权人之一，产权要直接挂钩。
给你的实操提醒
- 卖房当天就把完税凭证收好，退税的计时从这一刻开始；
- 新房产权证或网签合同上，一定写上卖房人本人的名字，别只写配偶或子女；
- 盯紧1年期限，甭管买新房还是二手房，都得以网签/办证时间为准倒排；
- 卖房收入、买房支出都留好合同和票据，金额口径不含增值税；
- 2027年底到期，若打算拖到年末换房，提前关注会不会再续，参考我们跟踪的优惠进退动态。
顺带说一句，个税相关的红利不止这一项，专项附加扣除7项能省多少我们也做过一篇，换房和改善家庭开支可以一起规划。换房退个税说复杂不复杂，说简单也不简单——卡住”同城、先卖、一年”这三点，几万块钱就能踏踏实实回到自己账上。