卖一买一退个税，政策顺延到2027年底，这笔钱怎么拿回来？
老张上个月把城东那套住了十年的房子卖了，中介小哥在签约现场随口提了一句：”叔，您一年内再买一套，卖房交的个税能退回来。”老张当时没当回事，办过户时老老实实缴了2.6万的个税。前几天他刷到新闻，才发现这事真有明文规定——财政部、税务总局、住房城乡建设部三家联合发的公告，白纸黑字写着呢。
这份文件是《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号），2026年1月发布，核心就一句话：2026年1月1日到2027年12月31日，卖了房子、1年之内在同一城市再买一套，卖房时缴的个税可以退。今年6月26日，国家税务总局又发了一份《关于个人所得税有关征管事项的公告》，把这事再确认了一遍：政策顺延到2027年12月31日，办理流程和以前完全一样。
这不是新政策，是接力跑。上一棒是2023年28号公告，管到2025年12月31日；这一棒是2026年3号公告，直接接上。2026年卖房再买房的朋友，正好赶上趟。
能退多少钱？就两种情况
算法一点不复杂，就两档：
- 新买的房 ≥ 卖的房：全额退。卖房时缴了多少个税，全退。
- 新买的房 ＜ 卖的房：按比例退。退的钱 = 已缴个税 ×（新购房金额 ÷ 卖房金额）。
举例。王先生2026年3月卖掉南京一套老房，成交价260万，按当地核定征收率1%缴了个税2.6万。同年10月在南京买新房，网签备案价300万。300万大于260万，2.6万全额退回来。
李女士的情况不一样。她卖了280万的房子，缴了个税2.8万，转头买了套230万的小户型。230 ÷ 280 ≈ 82.1%，能退 2.8万 × 82.1% ≈ 2.3万。剩下那五千多，就是”降级换房”的代价，不退。
金额怎么认定？公告里说得很具体：卖房的金额，按市场成交价格；买新房，按住建部门网签备案的购房合同里注明的成交价；买二手房，按成交价格。都是”合同价”，不是评估价，也不是银行批贷的价。
三个硬条件，少一个都退不了
条件不多，但每条都是硬杠杠：
- 时间：卖房之后1年之内买房。注意顺序，是”先卖后买”。先买了房再去卖房，不在这条政策里。卖房和买房的时点怎么认定，按2022年21号公告执行，以完税时间和网签备案时间为准，各地口径基本一致，拿不准就打12366问一句。
- 城市：卖的和买的必须在同一座城市。这个”同一城市”范围挺宽——同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖的全部行政区划都算。比如你在广州卖了房，在增城、从化买，都算同一城市；但卖在广州、买在佛山，跨市了，不行。
- 产权：卖房的人必须是新房子的产权人，或者产权人之一。把新房写在儿女名下、自己一个名字都不占，退不了。
这几种情况，别白跑一趟
- 满五唯一卖房本来就免个税，一分钱没缴，自然没得退。
- 卖了房不打算再买，或者1年内没买成，政策用不上。
- 卖房后1年内买了，但买的是商铺、写字楼、车位——公告说的是”住房”，商办类不在范围内。
- 新房子写的是子女或配偶（你没在产权上）的名字，退不了。
怎么操作？三步走
操作上没那么玄乎：
- 卖房过户时，个税该缴照缴，别想着”反正要退”就不申报。这是先缴后退。
- 买完房、拿到网签备案合同之后，带上售房合同、购房合同、身份证、银行卡，去卖房所在地的主管税务机关申请退税。
- 税务机关审核通过后，税款退回你提供的银行卡。现在不少地方的电子税务局已经支持线上提交，不用专门跑大厅，办理前可以先在电子税务局搜”换购住房”看看有没有入口。
退税退的是卖房时缴的个人所得税。有人会问：那增值税、契税退不退？不退，政策只针对个税。二手房交易里的增值税有另外的免税规定，契税有另外的税率优惠，跟这笔退税是两码事，别混在一起算。
常见问题，一次性答完
- Q：我2025年12月卖的房子，2026年3月买了新房，能退吗？A：两期政策正好衔接，2026年3号公告覆盖2026年1月1日起的卖房买房行为，你卖房后1年内买房，落在政策期内，符合条件的可以申请。跨年衔接的具体口径，建议办理前打12366确认一下，各地税务部门执行细节略有差别。
- Q：退的是我缴的全部个税吗？A：看新房金额。新房金额≥卖房金额全额退；新房金额小就按比例退，比例就是新房金额÷卖房金额。
- Q：夫妻俩卖房，新房写一个人名字行吗？A：行。政策要求卖房人是新购住房产权人或产权人之一，夫妻一方在产权上就满足。两口子一起卖房、一起买房的，各地对份额的处理有具体细则，办理时带上结婚证等材料按窗口指引来。
- Q：全款买的二手房，没有贷款，能退吗？A：跟贷款没关系，只要在1年内、同一城市、产权人是你，就行。
- Q：2028年卖房买房还退吗？A：目前公告到2027年12月31日为止。之后是否继续延续，要看届时的政策，现在谁也没法打包票。
几句提醒
换房退税这项政策从2022年试点、2023年延续、2026年再次延续，连续三轮没断过，方向很明确：鼓励改善性换房。上半年全国个人所得税收入同比增长13%，相关数据我们在《上半年财政收入破12万亿：增值税增6%个税劲增13%》里盘过。对普通家庭来说，卖一买一往往是人生最大的一笔资产腾挪，该退的钱别不好意思拿。顺手把工资薪金个税的7项专项附加扣除也理一理，能减的税不止这一笔，《2026个税专项附加扣除确认，7项能省多少》可以对照着看。申报节奏别踩空，《2026申报纳税期限公布，别错过截止日》建议收藏一份。