卖废品税率降了一半！三流合一反向开票新规实操解读

2026年7月13日

打算卖掉旧房换新房的朋友注意了——居民换购住房个人所得税退税政策已经延续到2027年底。这意味着在未来一年半内，只要你卖掉自有住房后一年内重新买房，之前交的个税就能申请退回来。

政策具体怎么规定？

2026年1月，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布2026年第3号公告，明确延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。国家税务总局随后发布2026年第12号公告，对具体征管事项做了细化。

核心内容很简单：在2026年1月1日至2027年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。

注意三个关键词：“1年内”、“同一城市”、“重新购买”。

退税金额怎么算？

退税金额取决于新购住房金额与原住房销售额的关系：

新购住房金额 ≥ 原住房销售额——全额退还出售原住房已缴纳的个人所得税

新购住房金额 < 原住房销售额——按新购住房金额占原住房销售额的比例退税

举个例子：张先生2026年3月卖掉北京朝阳区一套两居室，成交价400万元，缴纳个人所得税4万元。同年8月，他在北京海淀区买了一套三居室，成交价450万元。

因为新房价格（450万）高于旧房价格（400万），张先生可以申请全额退还4万元个税。

另一个例子：李女士2026年5月卖掉上海浦东的房子，成交价300万元，缴纳个人所得税3万元。同年11月，她在上海闵行区买了一套小户型，成交价240万元。

因为新房价格（240万）低于旧房价格（300万），退税金额=3万×(240÷300)=2.4万元。

怎么办理退税？

根据国家税务总局2022年第21号公告的规定，办理流程如下：

第一步：出售现住房时，按规定缴纳个人所得税

第二步：在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房

第三步：向主管税务机关提交退税申请，需要准备以下材料：

出售现住房的合同、发票
新购住房的合同、不动产权证书
身份证明
银行卡信息
《居民换购住房个人所得税退税申请表》

第四步：税务机关审核通过后，将退税款项打入指定账户

特别提醒：如果新购住房为二手房，一定要保存好契税完税证明和不动产权证书；如果是新房，需要购房合同和开发商开具的发票或收据。

几个常见问题

问：卖房和买房必须在同一个城市吗？

答：是的。政策明确规定”在同一城市重新购买住房”。比如你在北京卖房，就要在北京买房才能享受退税；如果在天津买房，就不符合条件。

问：一年时间怎么算？

答：从现住房出售之日（以不动产权证书登记的转移登记日期或契税完税凭证填开日期为准）起，12个月内购买新房即可。比如2026年6月15日卖房，最晚要在2027年6月14日前买房。

问：夫妻共同房产怎么处理？

答：出售现住房为新购住房所有权人、或与其为共同所有权人的，可以申请退税。但要注意，退税申请人应与出售住房时的纳税人一致。

问：之前已经享受过这个政策还能再享受吗？

答：可以。这个政策没有限制享受次数，只要符合条件，每次换房都可以申请退税。

政策背后的信号

换购住房退税政策最早出台于2022年，当时是为了应对房地产市场低迷。现在政策延续到2027年底，说明稳定住房消费的政策取向没有改变。

对于有改善型需求的家庭来说，这是个实实在在的利好。以一套售价300万元的二手房为例，如果原值难以核实，按1%核定征收个人所得税需要交3万元。如果一年内重新买房，这3万元就能退回来。

但也要提醒一句：退税政策只是减负，不是”免费午餐”。卖房和买房涉及的契税、中介费、装修费等成本加起来，可能远超省下的个税。是否换房，还是要根据自身需求和经济实力来决定，不能为了退税而盲目换房。

实用建议

1. 提前规划时间——卖房后要密切关注一年期限，避免错过退税窗口

2. 保留完整票据——卖房和买房的所有合同、发票、完税证明都要保存好

3. 选择合适的购房时机——不必急于在卖房后立即买房，在一年期限内可以择机出手

4. 注意城市限制——如果打算换城市发展，要提前了解当地是否接受异地换房退税

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