同城换房退个税政策全解读：卖旧买新能退多少钱？

卖房再买房，个人所得税能退？这不是什么隐藏福利，而是2026年刚出台的正式政策。财政部、税务总局、住建部三部门联合发文，从2026年1月1日到2027年12月31日，在同一个城市卖掉旧房后一年内再买房的，可以申请把卖房时交的个人所得税退回来。今天就来把这个政策讲透——谁能退、退多少、怎么操作、有哪些细节要注意。

先搞清楚：退的是什么税？

很多人一听”退个税”就以为跟每年3-6月的个税汇算清缴有关系，其实不是一回事。这里退的是你卖房子时候缴纳的个人所得税，不是你工资收入的个税。

卖房的个税一般怎么算？根据国税发〔2006〕108号文件，个人转让住房，以转让收入减除房屋原值、转让过程中缴纳的税金和合理费用后的余额为应纳税所得额，适用20%的比例税率。如果卖家无法提供完整原值凭证（比如老房子、继承房、赠与房），部分地区按总价的1%-2%核定征收。

举个例子：老王卖了一套150万的房子，当初买的时候花了80万（有发票），装修花了15万（有发票），中介费3万。那应纳税所得额 = 150万 – 80万 – 15万 – 3万 = 52万，个税 = 52万 × 20% = 10.4万元。如果老王买新房能退税，这10.4万就能拿回来一部分甚至全部。

退税条件：三个硬性门槛

想享受这个政策，必须同时满足三个条件：

条件一：同一城市

卖房和买房必须在同一个城市。注意，”同一城市”通常指同一个地级市。比如在北京卖房、在北京买房，可以退。在北京卖房、在天津买房，不行。如果涉及同一城市不同区县，属于同一城市，没问题。公司地址变更指南里提到过，城市范围的界定一般以行政区划为准。

条件二：一年内重新购房

卖房后一年内要完成新购房。具体来说，从卖房合同签订之日（或完成不动产转移登记之日，以当地规定为准）起算，一年内要签买房合同或完成登记。如果你卖房后半年买了房，OK。卖房后一年零一天才买，不好意思，超过期限了。

条件三：新购房金额与旧房转让金额对比

这是决定退多少的关键：

• 新购房 ≥ 旧房转让金额：全额退还卖房时缴纳的个税
• 新购房 ＜ 旧房转让金额：按比例退税，公式 = 个税 × (新购房金额 ÷ 旧房转让金额)

继续上面的例子。老王卖房150万，交了个税10.4万：

• 如果老王买新房花了180万 ≥ 150万 → 退还全部10.4万个税
• 如果老王买新房花了100万 < 150万 → 退还 10.4万 × (100÷150) = 约6.93万

算几笔实际的账

场景1：小户型换大户型（改善型换房）

刘女士在北京有一套60平米老破小，卖了320万，个税按1%核定征收交了3.2万。后来在同城买了一套110平米三居室，花了480万。新购房480万 > 旧房320万，全额退税3.2万元。

场景2：学区房换远郊房（降级换房）

赵先生在上海卖了一套学区房，成交500万，个税按20%差额征收交了18万（原值300万，差额200万×20%）。之后在同城远郊买了一套房，花了320万。新购房320万 < 旧房500万，退 18万 × (320÷500) = 11.52万元。

场景3：先卖后租过渡

孙女士在深圳卖了一套房，计划卖完租房过渡一年后再买新房。她的卖房个税是8万。只要在新房合同签订日在卖房后一年内，即使中间有租房过渡期，同样可以申请退税。2026年个税新规也涉及一些变化，建议关注时间节点。

实操问答：操作细节全梳理

问：退税需要先去办理什么手续吗？

不需要提前申请。你在卖房时正常缴税就行，拿到完税凭证。等新房买了之后，带上卖房合同、完税凭证、新房合同（或不动产权证书）等材料，去卖房所在地主管税务机关办理退税申请。

问：卖房时个税是买房人代扣的，退税退给谁？

退给纳税人本人，也就是卖房的人。即使个税是由买房方（或中介）代扣代缴的，退税时也是退到卖房方的银行账户。

问：商业公寓能享受吗？

要看当地对”住房”的界定。通常情况下，政策针对的是住宅性质的房产，商业公寓（40年或50年产权、非住宅性质）不在范围内。但具体认定以当地税务部门的执行口径为准。

问：夫妻共同卖房，一方买房能退吗？

可以。只要卖房和买房是在同一城市、一年内完成，且符合退税金额的对应关系即可。需要注意的是，如果房产是夫妻共同财产，卖房时的纳税人认定和退税时的申请人要保持一致。

问：二手房交易中个税经常由买家承担，退税怎么办？

这是实际操作中最常见的问题。很多城市二手房个税名义上是卖方缴纳，但实际是买方承担（因为房价是”到手价”约定）。这种情况下，卖方拿了买方的个税钱交了税，然后退税又回到卖方手里。所以在签合同的时候，这一块要提前约定清楚。如果合同约定个税由买方承担且无退税条款，卖方拿到退税后要不要退给买方，就变成了合同纠纷。开票经济被点名纠治那篇文章提到过，税务合规越来越严格，合同细节不能马虎。

问：新购房可以用公积金贷款吗？退税跟贷款方式有关系吗？

完全没关系。你用商业贷款、公积金贷款还是全款买房，都不影响退税。退税看的就是新购房的合同金额和你卖房时的完税金额对比。

几个容易踩的坑

坑1：超过一年才买房

这个是最致命的。卖房后一年内必须买，超一天都不行。建议在卖房前就做好购房规划，哪怕还没找到理想房源，也要先锁定一个备选，避免错过期限。

坑2：跨城买卖

有些人觉得”同城”就是同一个省，其实是以地级市为单位。比如苏州和无锡虽然在江苏省，但属于不同城市，不能互认。

坑3：完税凭证丢失

卖房时的完税凭证是退税的核心材料，一定要妥善保管。如果丢了，补办可能需要时间，而一年期限不等人。企业税务合规自查清单里也提到，各种税务凭证的保管是基本功。

和之前换房退税政策有什么不同？

熟悉个税的人可能知道，之前也有类似的换房退税政策（财税〔1999〕278号），后来一度暂停。2026年的新规可以看作是”重启+升级”版本：

• 期限更明确：现在就是2026.1.1到2027.12.31，两年窗口期
• 三部门联合发文：财政部+税务总局+住建部，协调性更强
• 针对的是个税改革后：配合《增值税法》及其实施条例的新框架

换句话说，这是2026年财税新政组合拳的一部分。除了换房退税，还有增值税起征点翻倍、个体户个税减半、增值税法实施条例带来的行业变化等，每一项都关系到普通人的钱袋子。

给打算换房的人一个建议

如果你在2026年或2027年有换房打算，这几个时间节点一定要记好：

• 卖房后12个月内完成购房（不是13个月，不是差不多一年，是严格的12个月）
• 卖房时主动索要完税凭证并妥善保管
• 买卖合同中明确个税承担方和退税归属
• 新房合同金额尽量不低于旧房，这样能全额退税

这2年的窗口期用完了之后，政策是否会延续还不确定。所以如果有换房需求，赶在这个政策期内操作，能省下一笔不小的钱——少则几千，多则十几万，看你的房子卖多少钱。

政策原文出处

• 财政部 税务总局 住建部联合文件（同城换房退个税政策）
• 执行期限：2026年1月1日至2027年12月31日
• 退税条件：同一城市、一年内重新购房、按新房金额与旧房转让金额比例退税