2026年延续实施多项税收优惠：公租房和CDR政策一文全解读

财政部和税务总局今年初连发了好几个公告，延续了一大批税收优惠政策，力度不小。这些政策跟企业日常经营、投资者买卖股票、甚至买房租房都息息相关。今天挑两个最重要的给大家说清楚，看完你就知道该怎么用这些政策省钱了。

公租房税收优惠延续到2027年底，这些群体直接受益

财政部、税务总局2026年第4号公告明确：公共租赁住房相关的税收优惠政策，延续执行到2027年12月31日。这次的优惠覆盖范围挺广的，建设方、运营方、承租方都能沾上光。

建设这块：公租房建设期间用地及建成后占地，免征城镇土地使用税。如果在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例来免征。建设方和管理方涉及的印花税全免，经营管理单位购买住房作为公租房的，契税和印花税都不用交。

运营这块：公租房租金收入免征增值税，公租房本身免征房产税。需要注意的是，经营管理单位必须单独核算公租房租金收入，未单独核算的不得享受免征优惠。

企业转让旧房作为公租房房源，只要增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税。这个对企业来说很实在，处理闲置房产多了条出路。还有一个利好是关于捐赠的——企事业单位向公租房捐赠符合条件的公益性支出，在年度利润总额12%以内的部分准予扣除，超过部分可结转三年内继续扣除。

财政部、税务总局、证监会2026年第8号公告针对创新企业境内发行存托凭证（CDR）试点阶段出台了一揽子税收优惠政策，执行期也是到2027年12月31日。这个政策对个人投资者和企业投资者都适用。

先说个人所得税这边。个人投资者转让创新企业CDR取得的差价所得，暂免征收个人所得税，相当于给个人投资CDR开了个免税通道。持有期间取得的股息红利，实施差别化个人所得税政策，由境内存托机构代扣代缴。如果个人投资者在境外已缴纳股息红利相关税款，可以按个人所得税法和双边税收协定申请抵免。

企业所得税这边稍微复杂一点。对企业投资者来说，转让CDR取得的差价所得和持有股息红利，按转让股票差价所得和持有股票股息红利所得的政策规定征免。公募证券投资基金（开放式和封闭式基金）转让和持有CDR取得的收入，暂不征收企业所得税。QFII和RQFII机构投资者也适用类似的优惠政策。

增值税方面，个人投资者转让CDR差价收入暂免增值税；公募基金管理人运营基金过程中转让CDR取得的差价收入，同样暂免增值税；QFII和RQFII委托境内公司转让CDR取得的差价收入，也暂免增值税。

需要注意的是，这里说的创新企业CDR，是指符合国办发〔2018〕21号文件规定的试点企业，以境外股票为基础证券，由存托人签发并在中国境内发行，代表境外基础证券权益的证券。目前符合条件的试点企业主要是大型科创企业，具体名单可以关注证监会的相关公告。

这两项政策的核心逻辑很清楚：公租房政策是为了支持住房保障体系建设，给建设和运营方减负；CDR政策是为了支持创新驱动发展战略，鼓励长期投资创新型企业。

对于企业来说，如果有闲置房产需要处理，或者有公益捐赠需求，可以考虑结合公租房政策做规划。对于投资者来说，CDR买卖的税收优惠窗口期到2027年底，如果看好创新型企业的发展，现在入场在税收成本上是有优势的。政策细节比较多，具体适用的时候建议咨询专业税务师，确保申报合规、优惠应享尽享。

财税政策解读
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