卖房换房能退个税了！2026新规，这几类人最少省下两三万

换房的人注意了，你卖房时交的那笔个税，可能有机会全额退回来。政策到2027年底才到期，符合条件的话，这福利别白白错过。

三部门今年初联合发了个公告，把换房退个税的政策直接延了两年，从2026年1月1日到2027年12月31日。这意味着，只要你在这段时间内卖房、买房，前后不超过一年，税务局就会把你卖房时缴的个税退给你。

先搞清楚，你有没有资格申请

这个政策不是所有人都能用的，得同时满足三个条件。

第一，卖和买必须在同一个城市。注意，这里说的”同一城市”是行政区的概念，北京就只能是北京，不能跨区；上海、广州、深圳同理。你在A区卖房，去B区买房，对不起，不行。

第二，买卖得是住宅。商铺、写字楼、公寓这类不在范围内，必须是正经的住宅。

第三，卖房和买房的人得是同一个人，或者至少新房的产权人里有你。要是房子挂在别人名下，你就没法申请退税了。

能退多少？举个例子就清楚了

大家最关心的肯定是能退多少钱。

核心规则很简单：新房价格≥老房价格，全部退；新房价格＜老房价格，按比例退。

举例说明。小王在北京卖了一套价值500万的老房子，当时缴纳了个税5万元（按1%核定征收）。之后他在同一城市买了一套600万的新房，新房比老房贵，那他这5万元个税可以全额退回。

如果小王买的新房只有300万呢？那就按比例退，退还金额 = 300万÷500万 × 5万 = 3万元。

实际生活中，卖房个税往往比这个数字大得多。如果你买的是非普通住宅，或者老房子原值较低，按20%差价计算的话，个税轻松超过10万、20万的大有人在。符合条件能退回来，少说也能省下两三万。

时间节点卡得很死，一年内必须买房

政策里有个硬性要求：卖房和买房之间不能超过一年。这个”一年”怎么算？从你卖房的完税时间开始算，到你买新房网签的时间截止，两个时间差必须在365天以内。

超过一天，哪怕只超了几个小时，对不起，这笔退税就跟你没关系了。所以换房的时候一定要提前规划好时间。

这里还有个需要注意的地方：政策说的是”同一城市范围内”。小李在成都卖房，去重庆买房，这不行；在成都锦江区卖房，去青羊区买房，这可以——因为同属成都市区范围。

怎么申请，线上能搞定吗

这个退税没法自己在网上操作，得带着材料去税务局窗口办理。

你需要准备这么几样东西：卖房时缴纳个税的完税凭证、新购住房的购房合同和发票、你的身份证件、还有一张银行卡用于接收退税款。

去哪里办？去你卖房时缴税的那个税务局。比如你在海淀区卖房，个税交给了海淀税务局，那就去海淀税务局办理退税。

工作人员审核通过后，税款会直接退到你提供的银行卡里，整个流程通常需要几个工作日到几周不等。

买新房和买二手房，材料要求不一样

买新房的话，购房金额以住建部门的网签合同成交价为准，你需要带上网签备案的购房合同。

买二手房的话，购房金额就是实际的成交价格，需要提供过户合同和产权证。

这两种情况准备的材料略有不同，但核心逻辑是一样的：证明你确实在规定时间内买了房，并且能拿出真实有效的购房凭证。

这几个坑千万别踩

第一，别想着先买房再卖房来套这个政策。政策明确要求是先卖后买，卖房在前，买房在后，次序不能颠倒。

第二，卖房时的个税得是你自己承担的。有些情况下，中介或者买家会承诺包税，但如果你自己没有实际缴纳个税的凭证，税务局不会给你退税。

第三，一年内买了多套房，能不能叠加退？不行。政策要求新购住房只能是一套，你想分期买两套来多退钱，这条路走不通。

2026年了，换房还有哪些税要注意

换房涉及到的税不止个税这一项。卖房的时候，可能还涉及增值税及附加；买房的时候，有契税。个税退税只是整个交易税费中的一环。

现在全国大部分城市已经取消了普通住宅和非普通住宅的区分，增值税的免征年限也从5年调整到了2年。换房家庭如果房子持有满两年再卖，增值税基本可以省掉。个税方面，刚才说到的退税政策可以帮上忙。

具体到每个城市，政策执行细节可能略有差异，购房前最好咨询一下当地税务局的12366热线，或者找专业的房产中介、税务顾问问清楚。

总体来看，这项政策对于有真实换房需求的家庭来说，是实打实的减负。尤其是换房金额比较大的家庭，退回的个税少则两三万，多则十几万，相当于房价打了个折。别忘了在卖房前把相关材料留好，卖完房一年内把新房买了，机会就在那里。

政策依据

《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号）

《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（2022年第21号）