换房退个税延续至2027年底！谁符合条件、怎么申请、能退多少钱
换房退个税延续至2027年底！谁符合条件、怎么申请、能退多少钱
最近有不少朋友问我：”听说卖房买房能退个税，是真的吗？我现在卖房，明年再买房，还能退吗？”
答案是：能！而且这个政策已经延续到2027年底了。
2026年1月，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布公告2026年第3号，把”支持居民换购住房个人所得税政策”延续到2027年12月31日。紧接着，国家税务总局2026年第12号公告明确了具体怎么操作。
今天咱们就把这个政策讲透，让你看完就知道：自己能不能退、能退多少钱、怎么申请。
一、政策核心：卖房后1年内买房，能退个税
政策原文：在2026年1月1日至2027年12月31日期间，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。
说人话就是：
- 你先把现在的房子卖了
- 然后在1年之内（365天），在同一个城市买一套新房子
- 你卖旧房子时交的个人所得税，可以申请退给你
时间要求很关键：
- 卖房时间：2026年1月1日 – 2027年12月31日
- 买房时间：卖房后1年内（不是自然年，是365天）
- 两个时间都必须落在政策有效期内
二、谁能退？重点看这4个条件
不是所有卖房买房都能退个税，必须同时满足以下条件：
条件1：卖的必须是”自有住房”
什么叫自有住房？就是你自己名下、用来住的房子。商铺、写字楼、厂房不能享受这个政策。
条件2：卖房和买房必须在”同一城市”
你在北京卖房，就得在北京买房，才能退个税。如果你在北京卖房，去上海买房，就不能退。
注意：“同一城市”是指同一土地增值税主管税务机关管辖范围。一般来说，就是同一个城市，但有些大城市可能有特殊规定，最好咨询当地税务局。
条件3：买房时间必须在卖房后1年内
这个时间怎么算？举个例子：
- 你在2026年5月1日卖了旧房子
- 你必须在2027年4月30日之前买新房子
- 超过1年，就不能退了
条件4：出售现住房已缴纳了个人所得税
如果你卖房时没交个税（比如满五唯一免征），那自然也没什么可退的。
三、能退多少钱？两种情况算给你看
退税金额不是你卖房时交的全部个税，而是有个计算公式：
情况1：新买房子金额 ≥ 现住房转让金额
退税金额 = 现住房转让时缴纳的个人所得税
情况2：新买房子金额 ＜ 现住房转让金额
退税金额 = （新购住房金额 ÷ 现住房转让金额）× 现住房转让时缴纳的个人所得税
看着有点绕？咱们用真实案例算一下：
案例1：新房价格更高
老王的房子卖了500万，交了个税5万。3个月后，老王在同一城市买了一套600万的新房。
因为600万 ＞ 500万，所以老王能退的个税 = 5万（全部退还）。
案例2：新房价格更低
老李的房子卖了500万，交了个税5万。半年后，老李在同一城市买了一套400万的新房。
因为400万 ＜ 500万，所以老李能退的个税 = （400万 ÷ 500万）× 5万 = 4万。
还有1万个税退不了，因为新房价格只有旧房的80%。
重点提醒：如果你想多退税，尽量买价格更高或者至少相等的房子！
四、怎么申请退税？ step by step
申请退税不是自动的，得你自己去申请。具体步骤：
第1步：卖房时，保存好这些资料
- 现住房买卖合同
- 现住房转让缴纳的个人所得税完税证明
- 现住房的不动产权证书
第2步：买房后，准备好这些资料
- 新购住房买卖合同
- 新购住房的不动产权证书（或者房管部门备案的购房合同）
- 购房发票或支付凭证
第3步：去税务局申请退税
带着上面所有资料，去卖房时缴纳个人所得税的税务机关申请。
注意：不是去买房地的税务局，是去你卖房时交个税的那个税务局！
第4步：填写《居民换购住房个人所得税退税申请表》
税务局会给你表格，照实填写就行。
第5步：等待审核退款
税务局审核通过后，会把税款退到你提供的银行账户。
具体多久能退下来？各地不一样，一般1-3个月。
五、常见问题答疑
问：我卖的是老公名下的房子，买的是老婆名下的房子，能退吗？
答：可以。根据政策，夫妻双方在同一城市卖房买房，可以共同享受这个政策。但具体操作要咨询当地税务局，有些地方要求必须以同一人名义卖房买房。
问：我卖了一套房子，买了两套房子，能退吗？
答：可以。但退税金额要按照你买的两套房子总金额来计算。如果两套房子总价 ≥ 卖房金额，可以全额退税。
问：我2025年卖了房子，2026年买房，能退吗？
答：不能。卖房时间必须在2026年1月1日之后。2025年卖房的，不能享受这个政策。
问：我卖房时没交个税（满五唯一），现在买房还能退吗？
答：不能。没交个税，自然也没什么可退的。但这个政策对你也没什么损失，因为你卖房时已经免税了。
问：退税申请有时间限制吗？
答：有。你必须在卖房后1年内买房，然后在新房不动产权证书注明的日期之日起1年内申请退税。过期不候！
六、实操建议：想退个税，这4件事要做好
- 算好时间：卖房和买房时间间隔不要超过1年，最好在半年内完成，留足缓冲时间。
- 保存好所有凭证：卖房的合同、个税完税证明、买房的合同、发票，全部保存好，缺一不可。
- 尽量买价格更高或相等的房子：如果你想全额退税，新买房子的价格至少要和旧房子持平。
- 及时申请：买房后尽快去税务局申请退税，别拖。拖久了可能资料丢失，或者政策有变化。
七、政策背后的深意：国家在鼓励什么？
这个政策其实是在鼓励大家”卖旧买新”、”卖小买大”，改善居住条件。
以前很多人想换房，但一想到卖房要交个税（一般是利润的20%或者总价的1%-3%），就犹豫了。现在有个税退税政策，换房成本低了，大家更愿意改善住房了。
对国家来说，这也是稳楼市、促消费的一种方式。
所以，如果你正好有换房计划，2026-2027年是个好时机。不仅有个税退税，还有首付比例下调、房贷利率下降等利好政策。
内链推荐：
- 想了解其他2026年财税新政策的，推荐这篇：2026年过半财税圈这些变化你跟上没
- 如果你卖房时遇到税务问题，可以看看这篇：公司亏损还要不要交税？2026年最新税务处理详解
- 想了解金税四期对个人财产监管的，推荐这篇：金税四期+八部门联合执法：2026年企业税务合规全流程自查指南
参考政策：
- 《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2026年第3号）
- 《国家税务总局关于个人所得税有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2026年第12号）
- 《国家税务总局关于支持居民换购住房个人所得税政策有关征管事项的公告》（国家税务总局公告2022年第21号）
本文政策依据截至2026年7月。具体执行中如有疑问，请咨询当地税务机关或专业税务顾问。
如果你对换房退个税还有疑问，或者想了解你具体情况能不能退、能退多少，欢迎在评论区留言，我会一一解答。